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                2019:地产巨头的战略分歧正在形成

                作者:新浪财经 来源:sina.cn 栏目:理财规划 2019-10-06 14:04:23
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                2019:地产巨头的战略分歧正在形成

                2018年的地产行业,被提及最多的应该是“寒冬”,无论是郁亮的“活下去”还是全年超过450次的调控政策,都是“凛冬来临”的最好注脚。

                高压之下,房地产巨头们却依旧丰收。近日,龙头房企相继发布2018年全年业绩报告,特别是万科、碧桂园和恒大,毛利润均过千亿,净利润超过300亿,净利润与销售额的增长均超过两位数,这依然是太阳底下最赚钱的行业之一。

                但巨头们同样丰收的背后,却是战略的分野。

                一二线还是三四线?

                首先是土储的地域分布。

                土储为王。这在地产界是颠扑不破的真理。一家房企的土储质量、数量决定着它的持续开发能力、盈利能力、应对风险的能力,这其中,又以土储的地域表现最为明显。选择一二线还是三四线,可以看出房企未来的走向。

                “碧万恒”三巨头中,碧桂园是重仓三四线、甚至小城镇的代表。在2018年的销售中,碧桂园的项目遍布全国31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区,从地域贡献度来看,按项目所在地分,位于一二线和位于三四线销售金额比例为36:64;按目标市场分,目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

                碧桂园的重头在三四线,它的壮大与扎根中国三四线城市密不可分,尤其是自2014年开始的这一轮棚改货币化进程中,碧桂园在三四线城市拿了大量的低价土地。在2018年的财报中,碧桂园虽然没有公布其土储的分布,但杨国强的那句“中国太大了,中国60%以上的县我们还没去,还有广阔的空间”,让我们看到碧桂园的决心。

                万科的重点是一二线,更确切地说,逐渐转向重点城市群和核心一二线城市。郁亮认为,虽然上海、杭州、深圳等大城市住房可能还有一定短缺,但从全国范围来看住房全面短缺的时代基本结束了,目前需要解决的是居住的平衡与品质。基于这个判断,再结合世界其他发达国家城市化的经验,未来的城市化重点,将是都市圈化、城市群化,比如粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济圈、武汉西安中西部核心都市圈,而这些重点都市圈和城市群,将是万科投资的重点。

                恒大虽然没有明确说自己押宝在一二线还是三四线,但其土储说明了问题。目前恒大拥有超过3亿平方米的土储,其中,一二线占比66%,平均地价只有2040元/平方米;三线城市占比34%,平均地价只有1178元/平方米。恒大之所以能成为房企中的利润王,与其拿到的低价地密不可分。

                第四名的融创同样是看好一二线,截至2018年底,融创总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元,85%分布于一二线城市。

                看好一二线还是三四线,到底哪个更有未来?其实各有利弊。在一二线城市,品牌房企扎堆,地方政策调控严格,土地价格居高不下,更加考验房企的运营能力,很多习惯做三四线城市的房企习惯了在地市呼风唤雨,到一二线拿地会面临着运营和利润的压力。但另一方面,一二线城市产品不愁卖不出去,不断上涨的房价让房子奇货可居。

                反过来看三四线,一方面,2017年以来连续两年巨量土地供应在未来即将形成商品房供应,叠加短期内越来越多城市商品房库存已然开始回升。以四线城市孝感为例,截至2019年3月,据官方年鉴数据,2014~2016年其宅地供应量达到了994.93万平方米,位居湖北省三四线城市的TOP3,宅地消化周期也达到了5.98年,库存风险已然浮出水面。此外从近3年孝感商品房土地消化周期我们也不难看出端倪,据CRIC统计,孝感2016~2018年总共成交了510宗地块,总建面积达2405.07万平方米,继而推算其商品房土地消化周期也高达13.59年。与省会城市武汉接壤,距离武汉市中心约60公里,距离武汉天河国际机场仅30公里,在武汉的虹吸效应之下,近年来人口逐步向武汉转移,后续难免存在需求乏力、库存高企等问题。

                但对于碧桂园这样的龙头房企来说,其品牌溢出效应明显,在三四线的竞争力保证了其高速成长。再加上从2018年开始,在“房子是用来住的,不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下,整个行业进行了严格的调控,一二线城市的房地产市场进入了寒冬,向尚未严控的三四线城市进军是很多房企不得不做的选择。

                坚守地产还是多元化?

                土储区域分歧之外,龙头房企在坚守地产还是业务转型上出现分歧。简单地说,龙头房企虽然都极为看重地产业务板块,但多元探索的力度大不相同。

                一方阵营是积极探索多元化业务,以碧桂园和恒大为代表。综合来看,恒大和碧桂园的多元化可以叫做地产业务之外的多元化,相比于主业来说,是期待新的增长引擎,但与主业离得远,难度也更大。无论是新能源汽车对于恒大,还是机器人业务对于碧桂园,想要贡献主业,在未来的挑战绝非投入资本那么简单。

                另一阵营是万科和融创。万科和融创也并非没有多元化布局,但更多的是主业相关的多元化。相比于许家印和杨国强对多元化业务的信心满满,万科与融创则形成了鲜明的谨慎。在3月26日万科举办的2018年业绩发布会上,当被问及多元业务转型时,郁亮则表示,不可能找到比地产更赚钱的业务,我们从来不抱什么希望,大家也不要指望,未来新业务要赚小钱。在郁亮看来,从过去到现在,到未来10年,开发业务都将是万科的基本盘,它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。

                融创也在努力转型,2018年接盘了万达的文旅,也是地产相关的多元化。孙宏斌在3月29日的业绩发布会上表示,“多元化没有太多成功的案例,因此融创不会多元化。”

                多元化是地产企业绕不过的话题,但到底哪条路能走通,还有待市场的检阅。

                殊途同归

                对地产行业来说,多元化是一剂兴奋剂,也是一剂镇定剂。

                虽然杨国强坚信地产行业还有城镇化的红利,但截至2019年,中国城镇化率已经达到了59%,地产行业已经进入白银时代确定无疑。行业的天花板虽然还有一段距离,但已经能看到了。多元化的冲动即来源于这种行业天花板的交流,而多元化恰好就是镇定剂。

                但多元化的失败例子也历历在目。以万科为例,早在王石时代,万科就开始进行多元化发展的探索。万科上市后,王石曾经做过多元化发展,当时的万科除了地产,还有商贸、文化、证券等,总之什么赚钱投什么,但是,最终都失败了。后来,王石总结,由于不懂行业、盲目出击,资金到位了,管理却跟不上,所以资金都打了水漂。今天看来,依然有警示意义。恒大的新能源汽车和碧桂园的机器人业务,能不能放手让专业的人做专业的事,管理能不能跟进,依然决定着二者的成败。

                多元化同样是兴奋剂。以恒大心心念念的新能源汽车领域为例,全球能源危机、环保等重压之下,新能源汽车是未来的主流,而且这个市场太广阔,只要你敢想,它就能满足再造一个恒大的愿望。碧桂园的建筑机器人也同样具有广阔的前景,你想想今天有多少产业工人,未来就有多少机器人应用的场景。

                郁亮说,万科正在面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代;一个是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。这可能是对巴菲特“别人贪婪我谨慎,别人谨慎我贪婪”的另一种解读,龙头房企们战略的分歧,似乎也是“谨慎”与“贪婪”这两极,至于是谁谨慎,是谁贪婪,就要交给时间来检验了。

                但无论谁谨慎谁贪婪,他们都是殊途同归,要“活下去”。


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